Bescherm uw gezinswoning als zelfstandige: de verklaring van onbeslagbaarheid

Als zelfstandige neemt u risico's. U onderneemt, investeert en bouwt iets op.

Maar wat als het misgaat? Kunt u uw gezinswoning verliezen door schulden uit uw professionele activiteit?

Om dat risico te beperken, bestaat er een belangrijke juridische bescherming: de verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning.

Deze bescherming is vastgelegd in de artikelen 72 tot 82 van de Hypotheekwet. 

Wat is de verklaring van onbeslagbaarheid?

De verklaring van onbeslagbaarheid is een notariële akte waarmee u als zelfstandige uw gezinswoning beschermt tegen beslag door professionele schuldeisers. Het betekent dat uw woning niet verkocht kan worden om beroepsschulden te betalen, zolang aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.

Let op! Deze bescherming geldt niet voor privé-schulden zoals consumentenkredieten, belastingschulden of een woonlening.

Wie komt in aanmerking?

Volgens artikel 72 van de Hypotheekwet kan elke natuurlijke persoon die in België een zelfstandige activiteit uitoefent de verklaring afleggen. Dit omvat:

• Zelfstandigen in hoofdberoep
• Zelfstandigen in bijberoep
• Gepensioneerden die nog actief zijn
• Mandatarissen van vennootschappen (zoals zaakvoerders of bestuurders)

U moet geen eenmanszaak hebben; ook wie via een vennootschap werkt, kan beschermd worden.

Welke woning kunt u beschermen?

De verklaring geldt uitsluitend voor uw hoofdverblijfplaats - de woning waar u effectief woont met uw gezin.

U kunt deze verklaring afleggen als u:

• Volledig eigenaar bent van de woning
• Mede-eigenaar of vruchtgebruiker bent

Let op! Huurders kunnen geen verklaring afleggen, want ze bezitten geen zakelijk recht op het pand.

Voor welke schulden geldt de bescherming?

De verklaring beschermt u enkel tegen beroepsschulden die ontstaan na de registratie van de verklaring. Dit is bepaald in artikel 77 van de Hypotheekwet.

De bescherming geldt niet:

• Voor schulden die dateren van vóór de verklaring
• Voor privé-schulden
• Voor gemengde schulden (zowel privé als professioneel)
• Voor schulden die voortvloeien uit strafbare feiten of persoonlijke aansprakelijkheid

Hoe stelt u de verklaring op?

De verklaring moet opgemaakt worden bij een notaris. Dat is wettelijk verplicht (artikel 74, §1).

In de akte wordt het volgende vermeld:

• Een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed
• De eigendomstitel (eigen, gemeenschappelijk of onverdeeld)
• Eventueel de toestemming van uw echtgenoot of echtgenote

De verklaring is pas geldig na overschrijving bij de FOD Financiën (artikel 76). Vóór die overschrijving kunnen derden (zoals schuldeisers) zich er nog niet op beroepen.

Wat als uw woning ook beroepsruimte bevat?

Gebruik u uw woning deels voor beroepsactiviteiten? Bijvoorbeeld een dokterspraktijk, kapsalon of kantoor aan huis? Dan gelden de regels van artikel 75 Hypotheekwet:

• Minder dan 30% beroepsgebruik: de volledige woning kan onbeslagbaar verklaard worden
• 30% of meer: enkel het privé-gedeelte kan beschermd worden, mits er statuten van mede-eigendom worden opgesteld of aangepast

Ook gemengd gebruikte ruimtes (zoals de inkomhal van een praktijk) worden geacht volledig professioneel te zijn, tenzij het louter om een doorgangsruimte gaat.

Wat bij verkoop van uw woning?

Als u de gezinswoning verkoopt, kan u de bescherming meenemen naar een nieuwe woning door een zogenaamde verklaring van wederbelegging op te stellen (artikel 81 Hypotheekwet). U moet dan:

• De verkoopopbrengst laten bewaren door de notaris
• Binnen 1 jaar een nieuwe woning aankopen
• In de aankoopakte verklaren dat het om een wederbelegging gaat

De bescherming gaat dan over op de nieuwe hoofdverblijfplaats.

Blijft de verklaring geldig bij faillissement?

Ja. Zelfs wanneer u failliet wordt verklaard, blijft de verklaring van kracht (artikel 77). Dat betekent dat uw woning beschermd blijft tegen beslag voor beroepsschulden, zolang die schulden ontstaan zijn ná de verklaring.

Ook bij het stopzetten of wijzigen van uw activiteit blijft de verklaring uitwerking hebben.

Wanneer eindigt de bescherming?

De bescherming vervalt:

• Bij uw overlijden: De verklaring wordt automatisch herroepen voor de toekomst (artikel 80)
• Bij afstand van de verklaring: U kunt op elk moment vrijwillig afstand doen (artikel 78), maar dan geldt dat voor alle schuldeisers, niet voor een specifieke
• Bij verdeling na echtscheiding: De verklaring blijft gelden voor wie het pand behoudt (artikel 79), tenzij de schulden op het vermogen van de ex-partner kunnen worden verhaald

Hoeveel kost het?

De erelonen voor het opstellen van de verklaring zijn wettelijk vastgelegd (artikel 82):

• € 500,00 voor het verlijden van de verklaring
• Eventuele extra kosten voor registratie of voor het opstellen van mede-eigendomsstatuten

Deze kost is eenmalig en geldt ook voor een verklaring op naam van beide echtgenoten die samen een zelfstandige activiteit uitoefenen.