Een woning uitkopen bij relatiebreuk: hoe werkt dat en waar moet u op letten?

Wanneer een relatie op haar einde loopt en beide partners mede-eigenaar zijn van een woning, rijst de vraag: wie blijft er in de woning, en hoe wordt de andere vergoed?

Een veelvoorkomende oplossing is dat één partner in de woning blijft en de andere wordt uitgekocht.

Hoe verloopt zo’n uitkoop precies, en waar moet u juridisch en fiscaal rekening mee houden?

Wat is een uitkoop en wanneer komt dit voor?

Een uitkoop betekent dat één van de mede-eigenaars de volledige eigendom van een woning overneemt en de andere partner financieel vergoedt voor zijn of haar aandeel. Dit gebeurt vaak na een echtscheiding of het einde van een wettelijke of feitelijke samenwoning.

De uitkoop wordt officieel geregeld via een notariële akte van verdeling.

Wat is de beste aanpak bij een uitkoop van een woning?

De waarde van de woning: marktwaarde is bepalend

Een veelvoorkomende misvatting is dat de uitkoopsom wordt berekend op basis van het reeds afbetaalde deel van de lening. Dat is niet correct. Bij een uitkoop is het niet alleen de aankoopprijs of afbetaling die telt, maar ook de huidige marktwaarde van het pand.

Die waarde laat u best schatten door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.

De uitkoopsom wordt vervolgens berekend op basis van:

• De actuele waarde van de woning;
• De openstaande hypothecaire schuld;
• De eigendomsverhouding (zoals vermeld in de aankoopakte of het huwelijkscontract).

Belangrijk: Is de waarde van de woning gestegen sinds de aankoop? Dan komt die meerwaarde toe aan beide eigenaars in verhouding tot hun aandeel.

Wat met de lopende hypotheek?

Als er nog een hypothecaire lening loopt, moet het openstaande saldo in mindering worden gebracht op de marktwaarde om de netto waarde van de woning te bepalen. De uitkopende partner neemt in de meeste gevallen ook het resterende deel van de lening op zich, mits akkoord van de bank.

Let wel: de bank zal eerst nagaan of de uitkopende partner voldoende kredietwaardig is om de volledige lening alleen te dragen. Een voorafgaande bespreking met de bank is dus sterk aanbevolen.

Voorbeeld: hoe berekent u een uitkoopsom in de praktijk?

Een concreet voorbeeld maakt het duidelijk:

• Aankoopprijs woning: € 300.000
• Huidige marktwaarde: € 400.000
• Nog openstaande lening: € 100.000
• Eigendomsverhouding: 50/50

De netto waarde van de woning bedraagt:

€ 400.000 (marktwaarde) – € 100.000 (schuld) = € 300.000

Het resultaat:

Elke partner heeft recht op de helft van die netto waarde: € 150.000.

De uitkopende partner betaalt dus € 150.000 aan de andere.

Daarnaast neemt hij of zij ook het resterende leningdeel over – mits goedkeuring van de bank.

Notariële verdeling en het verdeelrecht

De overdracht van het eigendomsrecht bij een uitkoop moet vastgelegd worden in een notariële akte van verdeling. Daarbij is verdeelrecht (registratierecht) verschuldigd.

Tarieven van het verdeelrecht in Vlaanderen:

• 2,5%: het standaardtarief voor verdelingen tussen mede-eigenaars
• 1%: het verlaagd tarief bij relatiebreuk tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden

Voorwaarden voor het 1%-tarief:

• De verdeling moet kaderen in een echtscheiding of in de beëindiging van een wettelijke samenwoning;
• Wettelijk samenwonenden moeten op het ogenblik van de beëindiging minstens één jaar onafgebroken samenwonend zijn geweest;
• De verdeling moet gebeuren binnen de drie jaar na het officiële einde van de wettelijke samenwoning;
• Het tarief is niet beperkt tot de gezinswoning, en geldt ook voor meerdere onroerende goederen;
• U mag het meerdere keren genieten bij verschillende verdelingen.

Overige aandachtspunten

Kinderen in het spel? Bij minderjarige kinderen kan de familierechtbank beslissen wie (tijdelijk) in de woning mag blijven.

Afwijkende inbrengen of verbouwingen? Als één partner extra heeft geïnvesteerd in de woning, kan die mogelijks een vergoeding opeisen.

Fiscale planning: Denk aan het hergebruik van registratierechten (meeneembaarheid) of mogelijke roerende verrekeningen.

Een woning uitkopen heeft niet alleen financiële, maar ook juridische en fiscale gevolgen. Laat u daarom goed begeleiden - door een advocaat in familiaal vermogensrecht voor juridisch advies, en een notaris voor de akte en fiscale afhandeling.

Twijfels over uw rechten of het verdeelrecht? De advocaten op Evocaat.be geven u helder en praktisch advies op maat.