Moet een huurder een vergoeding betalen bij vroegtijdige beëindiging van het huurcontract?

Wie als huurder een woninghuurovereenkomst voortijdig opzegt, krijgt mogelijk te maken met een vergoeding aan de verhuurder. Die vergoeding compenseert onder andere het verlies aan huurinkomsten of de moeite om een nieuwe huurder te zoeken.

Of er effectief een vergoeding verschuldigd is - en hoeveel - hangt af van het soort huurcontract en het moment van opzeg.

Het wettelijk kader: Vlaams Woninghuurdecreet

Sinds 1 januari 2019 vallen woninghuurovereenkomsten in het Vlaams Gewest onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit decreet regelt onder andere de opzegmogelijkheden van huurcontracten, de opzegtermijnen, en de situaties waarin een vergoeding aan de verhuurder verschuldigd is.

De wetgeving maakt een duidelijk onderscheid tussen huurcontracten van korte duur (maximum 3 jaar) en standaardcontracten van 9 jaar.

Wat is het doel van deze vergoedingen?

De opzegvergoeding of wederverhuringsvergoeding heeft een compenserend karakter. Ze dient niet als straf, maar als vergoeding voor de ongemakken en kosten die een vroegtijdige beëindiging met zich meebrengt voor de verhuurder.

Denk daarbij aan:

• Tijdelijke leegstand van de woning;
• Administratieve en praktische inspanningen om een nieuwe huurder te vinden;
• Verlies van huurinkomsten;
• Algemeen ongemak en tijdverlies.

Op deze manier probeert de wet een evenwicht te vinden tussen het recht van de huurder om het contract te beëindigen en de belangen van de verhuurder.

Wanneer is een vergoeding verschuldigd?

De vraag of een huurder een vergoeding moet betalen bij vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst, hangt dus af van de duur van het contract en het moment van opzegging.

 1.  Bij een korte termijn huurcontract (maximaal 3 jaar)

Bij huurovereenkomsten van korte duur heeft de huurder het recht om de overeenkomst vroegtijdig stop te zetten.

Hij moet dan wel aan twee voorwaarden voldoen:

• Een opzegtermijn van minstens drie maanden respecteren;
• Een wederverhuringsvergoeding betalen aan de verhuurder.

De hoogte van die vergoeding is forfaitair en hangt af van het moment van de opzeg:

Deze vergoeding is verplicht, ongeacht de reden waarom de huurder opzegt. De verhuurder hoeft dus geen bijkomend bewijs van schade of verlies te leveren.

Let op! Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen twee maanden na ondertekening, vervalt zowel de verplichte opzegtermijn als de wederverhuringsvergoeding.

 2.  Bij een standaardhuurovereenkomst van 9 jaar

Bij huurovereenkomsten van 9 jaar heeft de huurder heeft de huurder het recht om de overeenkomst vroegtijdig stop te zetten.

Hij moet dan wel aan twee voorwaarden voldoen:

• Een opzegtermijn van minstens drie maanden respecteren;
• Een opzegvergoeding betalen aan de verhuurder.
  

De hoogte van die vergoeding is forfaitair en hangt af van het moment van de opzeg:

Deze vergoeding is verplicht, ongeacht de reden waarom de huurder opzegt. De verhuurder hoeft dus geen bijkomend bewijs van schade of verlies te leveren.

Let op! Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen twee maanden na ondertekening, vervalt zowel de verplichte opzegtermijn als de wederverhuringsvergoeding.

Wat als de woning snel opnieuw verhuurd wordt?

Een veelgestelde vraag is of de huurder de vergoeding nog moet betalen als de verhuurder snel een nieuwe huurder vindt en er dus geen leegstand is.

Het antwoord is duidelijk:

Ja, de huurder blijft de forfaitaire vergoeding verschuldigd, ook wanneer de woning meteen opnieuw verhuurd wordt.

De vergoeding is wettelijk vastgelegd en staat los van het effectieve inkomstenverlies van de verhuurder. Dit biedt rechtszekerheid voor beide partijen en voorkomt discussies over de vraag of er al dan niet financiële schade werd geleden.

Wanneer is géén vergoeding verschuldigd?

In de volgende situaties moet de huurder geen vergoeding betalen bij het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst:

• Opzeg na het derde jaar van een 9-jarig contract, op voorwaarde dat de opzegtermijn van drie maanden wordt gerespecteerd.
• De verhuurder ziet vrijwillig af van de vergoeding, bijvoorbeeld via een schriftelijke overeenkomst.
• Er is een onderlinge afspraak tussen huurder en verhuurder over het geheel of gedeeltelijk wegvallen van de vergoeding.
• De rechter matigt of schrapt de vergoeding, bijvoorbeeld bij misbruik van recht of uitzonderlijke omstandigheden.
• Er is sprake van overmacht, zoals ernstige medische redenen of onbewoonbaarheid van de woning, mits voldoende bewijs.