Schenken van onroerend goed

Steeds meer ouders wensen hun kinderen tijdens hun leven te ondersteunen en tegelijk de toekomstige erfbelasting te beperken.

Om die reden kiezen velen ervoor om vastgoed, zoals een woning, appartement of bouwgrond, reeds vóór het overlijden te schenken.

Wat houdt zo’n schenking precies in en welke gevolgen heeft dit voor alle betrokkenen?

Het schenken van onroerend goed

Een schenking is een definitieve overdracht van eigendom, waarbij de begiftigde geen enkele tegenprestatie moet leveren. Om die reden wordt een schenking beschouwd als een overeenkomst om niet.

Voor onroerend goed - zoals een woning, appartement of bouwgrond - kan een schenking nooit worden uitgevoerd via een eenvoudig document of een mondeling akkoord. De wet schrijft verplicht voor dat dit gebeurt via een notariële akte, zodat de overdracht rechtsgeldig, controleerbaar en bindend is.

Een schenking van vastgoed volgt daarom altijd een vast verloop: de partijen verschijnen bij de notaris, de akte wordt verleden en vervolgens officieel geregistreerd. Op dat moment wordt ook de verschuldigde schenkbelasting geïnd.

Alles over schenbelasting leest u hier. 

Het voordeel van onroerend goed schenken

Wanneer kinderen na het overlijden van hun ouder(s) een woning of ander onroerend goed erven, wordt daarop erfbelasting geheven. In Vlaanderen kunnen deze tarieven in rechte lijn oplopen tot 27 procent, waardoor een aanzienlijk deel van het vermogen naar de fiscus vloeit.

Bij een schenking tijdens het leven ligt de fiscale druk doorgaans lager. De schenkbelasting wordt berekend volgens gunstigere tarieven, vooral in de lagere schijven. Hierdoor kan een vroegtijdige overdracht van vastgoed een betekenisvolle belastingbesparing opleveren.

Hoe wordt schenkbelasting berekend?

Bij een schenking van onroerend goed wordt de schenkbelasting altijd berekend op de waarde van de volle eigendom, zelfs wanneer uitsluitend de blote eigendom wordt overgedragen en het vruchtgebruik wordt voorbehouden. De fiscus kijkt dus naar de totale marktwaarde van het vastgoed.

De schenkbelasting werkt met progressieve tarieven. Dat betekent dat het toepasselijke percentage stijgt naarmate de waarde van het geschonken goed toeneemt.

Volgende tarieven zijn van toepassing voor familie in rechte lijn en partners:

Voorbeeld:
U ontvangt een appartement van 300.000 euro van uw moeder.
150.000 euro aan 3% = 4.500 euro
100.000 euro aan 9% = 9.000 euro
50.000 euro aan 18% = 9.000 euro
Totaal schenkbelasting: 22.500 euro

Let op! Wanneer twee ouders samen schenken, wordt het aandeel van elke ouder afzonderlijk belast. Elke ouder schenkt dus slechts zijn of haar eigen deel, waardoor de waarde per schenking lager ligt.

Hierdoor vallen deze bedragen sneller in een lagere tariefschijf, wat meestal leidt tot minder schenkbelasting in totaal.

Schenken in delen

Omdat de schenkbelasting met progressieve tarieven werkt, kan het voor u fiscaal interessant zijn om schenkingen in de tijd te spreiden. Wanneer u binnen een periode van drie jaar meerdere schenkingen aan hetzelfde kind doet, telt de fiscus de waarden samen. Daardoor komt u sneller in een hogere tariefschijf terecht.

Wacht u echter meer dan drie jaar tussen twee schenkingen, dan wordt elke nieuwe schenking opnieuw volledig afzonderlijk beoordeeld. De berekening start dan weer vanaf de laagste tariefschijf.

Door uw schenkingen op deze manier te spreiden, kunt u meermaals gebruikmaken van de voordelige tarieven in de lagere schijven, bijvoorbeeld door om de drie jaar een schenking van 150.000 euro te doen aan 3%.

Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik

Veel ouders wensen hun kinderen tijdig te ondersteunen, maar willen niet onmiddellijk alle zeggenschap over hun woning opgeven. In dat geval kan een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik een passende oplossing bieden.

Vruchtgebruik houdt in dat u bepaalde rechten behoudt, ook al draagt u de eigendom over.

Concreet betekent dit dat u:

• in de woning kunt blijven wonen;
• de woning kunt verhuren;
• en de huurinkomsten zelf kunt blijven ontvangen.

Uw kinderen verkrijgen op dat moment de blote eigendom, wat inhoudt dat zij wel eigenaar zijn, maar het goed nog niet zelf kunnen gebruiken of exploiteren zolang het vruchtgebruik bestaat.

Bij uw overlijden dooft het vruchtgebruik automatisch uit. Op dat moment worden uw kinderen volle eigenaars, zonder dat er nog erfbelasting verschuldigd is op het eerder geschonken onroerend goed.

Belangrijk aandachtspunt: het “opduweffect”

Bij een schenking van onroerend goed wordt het geschonken vastgoed niet opnieuw belast wanneer u overlijdt. Toch bestaat er één belangrijk aandachtspunt dat vaak over het hoofd wordt gezien.

Wanneer u binnen drie jaar na de schenking overlijdt, houdt de fiscus bij de berekening van de erfbelasting rekening met de waarde van de eerdere schenking. De geschonken goederen zelf worden weliswaar niet opnieuw belast, maar hun waarde kan ertoe leiden dat de overige onroerende goederen in uw nalatenschap in een hogere tariefschijf terechtkomen. Dat fenomeen wordt het opduweffect genoemd.

Verstrijken er meer dan drie jaar tussen de schenking en uw overlijden, dan speelt dit effect niet langer en worden de resterende goederen in de nalatenschap belast volgens de normale, lagere tarieven.