Schenking van onroerend goed in België

Een schenking van onroerend goed is een veelgebruikte manier om eigendom tijdens het leven over te dragen.

Het kan gaan om een woning, een appartement, een bouwgrond of een perceel.

Hoewel de bedoeling eenvoudig lijkt, iemand een stuk vastgoed schenken, vereist deze overdracht een zorgvuldige juridische en fiscale aanpak.

Wat is een schenking van onroerend goed?

Bij een schenking van onroerend goed draagt de schenker kosteloos de eigendom van een onroerend goed over aan een andere persoon, de begiftigde.

Omdat onroerende goederen juridisch bijzonder zijn, gelden er strengere vormvereisten dan bij schenkingen van roerende goederen zoals geld of juwelen.

Het doel van een dergelijke schenking is vaak vermogensplanning: men wil zijn vermogen op een gecontroleerde manier overdragen aan (klein)kinderen of naasten, en daarbij de fiscale druk op de nalatenschap verminderen.

De notariële akte: onmisbare voorwaarde

Een schenking van onroerend goed kan uitsluitend worden verricht via een notariële akte.

De tussenkomst van de notaris is verplicht omdat het gaat om de overdracht van eigendom van een goed dat in de registers is ingeschreven.

De akte wordt ondertekend door schenker en begiftigde en vervolgens geregistreerd bij de bevoegde administratie.

Pas na registratie wordt de schenking juridisch tegenstelbaar aan derden, wat betekent dat de begiftigde officieel eigenaar is.

De notaris speelt hierbij een centrale rol: hij controleert de eigendomstitels, bereidt de akte voor, licht de partijen in over de fiscale gevolgen en zorgt voor de registratie.

De fiscale gevolgen van een onroerend-goedschenking

Schenkbelasting

Bij elke schenking van onroerend goed is schenkbelasting verschuldigd. Deze belasting wordt berekend op basis van:

• de waarde van het onroerend goed,
• de verwantschapsgraad tussen schenker en begiftigde,
• en het gewest waar het goed gelegen is (Vlaanderen, Brussel of Wallonië).

De tarieven zijn progressief: hoe hoger de waarde van het goed, hoe hoger het percentage. In Vlaanderen liggen de tarieven voor rechte lijn (ouders-kinderen) doorgaans tussen 3% en 27%.

De belasting wordt betaald bij de registratie van de akte.

Progressievoorbehoud en overlijden

Wanneer de schenker binnen drie jaar na de schenking overlijdt, wordt de waarde van het geschonken onroerend goed in bepaalde gevallen in aanmerking genomen bij de berekening van de erfbelasting (progressievoorbehoud).

Dit voorkomt dat schenkingen vlak voor overlijden als ontwijking van erfbelasting worden gebruikt.

Aandacht voor waardering

De waarde van het onroerend goed wordt bepaald op basis van de reële marktwaarde. Een correcte schatting is belangrijk om discussies met de fiscus te vermijden.

Indien de waarde te laag wordt opgegeven, kan de administratie een herziening opleggen en bijkomende belasting vorderen.

Voorwaarden, lasten en voorbehoud van vruchtgebruik

Een schenking van onroerend goed kan worden gekoppeld aan voorwaarden of lasten. Dit laat toe dat de schenker bepaalde rechten behoudt of verplichtingen oplegt aan de begiftigde.

Behoud van vruchtgebruik

Veel schenkers kiezen ervoor om het vruchtgebruik te behouden, zodat zij het geschonken goed mogen blijven bewonen of verhuren en de inkomsten ervan behouden.

De begiftigde wordt dan blote eigenaar en krijgt het volledige eigendomsrecht pas na het overlijden van de schenker.

Andere voorwaarden

De schenker kan ook voorwaarden koppelen, zoals een verbod tot verkoop gedurende een bepaalde periode of een onderhoudsplicht van het goed. Dergelijke clausules moeten uitdrukkelijk worden opgenomen in de notariële akte.

Evenwicht tussen schenkingen en erfdeel van kinderen

Bij schenkingen aan kinderen moet rekening worden gehouden met de reservataire aanspraken.

De wet beschermt reservataire erfgenamen, meestal de kinderen, door hen een minimumdeel in de nalatenschap te waarborgen.

Wanneer een schenking dat wettelijk erfdeel overschrijdt, kunnen de benadeelde erfgenamen bij overlijden van de schenker een vordering tot inkorting instellen.

Een goed uitgebalanceerde vermogensplanning houdt dus niet alleen rekening met de fiscale, maar ook met de familierechtelijke gevolgen van de schenking.

Kosten en praktische aandachtspunten

Een schenking van onroerend goed brengt naast de schenkbelasting nog enkele kosten mee, waaronder:

• Notariskosten (ereloon en aktekosten)
• Registratierechten en administratieve kosten
• Eventuele hypothecaire opzoekingen en kadastrale formaliteiten

Daarnaast is het belangrijk om:

• de waarde van het goed zorgvuldig te laten schatten,
• na te gaan of er hypotheken of schulden rusten op het goed,
• en te controleren of het onroerend goed fiscaal en stedenbouwkundig in orde is.