Wat te doen als uw aannemer in gebreke blijft? Uw rechten en stappenplan

U heeft een aannemer ingeschakeld om werken aan uw woning uit te voeren, maar de realiteit valt tegen: de werken lopen vertraging op, worden slecht uitgevoerd of zijn zelfs volledig stilgevallen. Wat kunt u in zo’n situatie doen?

Mag u een betaling weigeren? Hoe stelt u uw aannemer formeel in gebreke? En hoe zit het met de aansprakelijkheid?

In dit artikel ontdekt u stap voor stap welke rechten u heeft en hoe u concreet kunt handelen volgens de Belgische wet.

Wanneer is een aannemer in gebreke?

Een aannemer is in gebreke wanneer hij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt.

Dit kan zich op verschillende manieren uiten:

• De werken starten niet of worden niet tijdig uitgevoerd.
• De uitvoering is gebrekkig of slordig.
• Er worden verkeerde of inferieure materialen gebruikt.
• De aannemer stopt abrupt of reageert niet meer.

Een aannemingsovereenkomst is een wederkerige overeenkomst: u betaalt voor een correcte uitvoering binnen een afgesproken termijn. Houdt de aannemer zich daar niet aan, dan is er sprake van wanprestatie.

Hoe zit het met de aansprakelijkheid van de aannemer?

Voor u actie onderneemt, is het belangrijk om te begrijpen in welke mate uw aannemer verantwoordelijk kan worden gesteld.

Er zijn verschillende vormen van aansprakelijkheid:

• Contractuele aansprakelijkheid: bij wanprestatie of slechte uitvoering van de werken.
• Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW): voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van een gebouw aantasten. Deze geldt 10 jaar vanaf de aanvaarding van de werken en is van toepassing op zowel aannemers als architecten.
• Buitencontractuele aansprakelijkheid: wanneer nalatigheid schade veroorzaakt bij derden.

Kortom: zelfs na oplevering kan uw aannemer nog verantwoordelijk blijven voor ernstige gebreken.

Mag u de betaling weigeren?

Veel opdrachtgevers vragen zich af:

Als de werken niet goed verlopen, mag ik stoppen met betalen?

Het antwoord is: ja, maar onder voorwaarden.

Dit principe heet de niet-uitvoeringsexceptie (exceptio non adimpleti contractus). U mag betaling opschorten zolang de aannemer zijn verplichtingen niet correct nakomt.

Belangrijke regels daarbij:

• Uw opschorting moet proportioneel zijn: u mag niet alles inhouden als een deel wel correct is uitgevoerd.
• Vermeld altijd schriftelijk waarom u (een deel van) de betaling tegenhoudt.
• Betaal geen nieuwe voorschotten zolang de problemen niet opgelost zijn.

Let op! Weigeren zonder motivatie kan leiden tot een tegenvordering door de aannemer.

Wat is de eerste stap? Overleg en bewijs verzamelen

Voordat u juridische stappen zet, probeer het probleem op te lossen via overleg.

• Neem schriftelijk contact op (e-mail of aangetekende brief).
• Leg duidelijk uit wat het probleem is en vraag om een oplossing binnen een redelijke termijn (bijvoorbeeld 8 of 15 dagen).

Bewijs is cruciaal. Bewaar alle communicatie, maak foto’s van de situatie en hou betalingsbewijzen bij. Deze documenten zijn later onmisbaar als u naar de rechtbank moet.

Helpt overleg niet? Stuur een ingebrekestelling

Als er geen reactie komt, is de volgende stap een ingebrekestelling.

Dit is een aangetekende brief waarin u:

• Het probleem beschrijft.
• Verwijst naar de contractuele verplichtingen.
• Een laatste termijn geeft om de werken correct af te ronden.
• Aangeeft wat u zult doen als er geen oplossing komt (bijvoorbeeld het contract ontbinden of een schadevergoeding eisen).

Een ingebrekestelling is wettelijk vereist om verdere juridische stappen te kunnen nemen.

Wat als er nog steeds geen actie komt?

Blijft de aannemer stil, dan heeft u drie mogelijkheden:

 1.  Ontbinding van het contract

U kunt de overeenkomst laten ontbinden wegens wanprestatie.

Dit betekent dat u niet langer gebonden bent en eventueel betaalde bedragen kunt terugvorderen, samen met een schadevergoeding.

 2.  Een andere aannemer inschakelen

Zijn de werken onafgewerkt of slecht uitgevoerd? Dan kunt u een andere aannemer inhuren en de extra kosten verhalen op de eerste aannemer.

 3.  Een gerechtelijke procedure starten

Via de rechtbank kunt u de uitvoering afdwingen, een schadevergoeding eisen of de overeenkomst laten ontbinden.

Hiervoor schakelt u best een advocaat in.

Wat als uw aannemer failliet gaat?

Controleer via de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen) of er een faillissement is geopend.

In dat geval moet u:

• Uw vordering indienen bij de curator.
• Overwegen om een andere aannemer in te schakelen.

Helaas is de kans op volledige vergoeding klein, maar uw vordering indienen is noodzakelijk om uw rechten te behouden.

Hoe voorkomt u problemen in de toekomst?

• Controleer vooraf of uw aannemer correct geregistreerd is in de KBO.
• Spreek duidelijke termijnen én boetes af in het contract.
• Betaal in schijven en nooit het volledige bedrag op voorhand.
• Vraag referenties en lees reviews.